Tiny House: Grundsteuer, Wohnsteuer und Erschließungsabgabe

Ein Tiny House kostet weniger als ein Haus, entgeht aber in Frankreich nicht zwangsläufig den kommunalen Steuern. Die Antwort hängt weder von seiner Größe noch von seinem Preis ab, sondern von einem zentralen Kriterium der Steuerverwaltung: Lässt es sich mit normalen Mitteln versetzen? Dieser Ratgeber geht die vier Steuern durch, die Sie kennen sollten, mit den 2026 geltenden Texten und Zahlen.

Welches Kriterium entscheidet über die Steuern eines Tiny House?

Sowohl bei der Grundsteuer als auch bei der Wohnsteuer prüft die Steuerverwaltung, ob die Wohnstätte dauerhaft über Mittel zur Fortbewegung verfügt. Der BOFiP (die offizielle Verwaltungsauffassung der französischen Steuerbehörden) sagt es klar:

• Grundsteuer (taxe foncière): Anlagen sind steuerpflichtig, wenn sie Bauwerken gleichgestellt werden können und sich nicht mit normalen Mitteln versetzen lassen. Befreit bleiben unter anderem Wohnwagen.
• Wohnsteuer (taxe d’habitation): Wohnwagen und mobile Häuser, die dauerhaft Mittel zur Fortbewegung behalten, mit denen sie sich aus eigener Kraft oder durch einfaches Ziehen bewegen lassen, sind nicht steuerpflichtig, unabhängig davon, wo und wie sie abgestellt und genutzt werden. Der Conseil d’État (oberstes Verwaltungsgericht Frankreichs) hat dies mehrfach entschieden.

Der Anschluss an Wasser oder Strom allein reicht nicht aus, um ein mobiles Tiny House steuerpflichtig zu machen. Umgekehrt verliert ein Haus diesen Status, wenn man ihm die Räder oder die Deichsel abnimmt, es auf ein Fundament setzt oder in ein festes Gebäude integriert. Die Verwaltung beurteilt jeden Einzelfall anhand mehrerer Anhaltspunkte.

Zahlt ein Tiny House Grundsteuer?

• Auf Rädern, durch einfaches Ziehen versetzbar: Nein, es wird wie ein Wohnwagen behandelt.
• Ohne Mittel zur Fortbewegung oder auf Fundament aufgestellt: Ja, es kann einem Bauwerk gleichgestellt werden und der Grundsteuer auf bebaute Grundstücke unterliegen.

Der Eigentümer eines neuen Wohngebäudes muss es innerhalb von 90 Tagen beim Finanzamt melden, gerechnet ab der Fertigstellung, online über den Bereich „Gérer mes biens immobiliers“ (Meine Immobilien verwalten). Diese Meldung eröffnet eine Befreiung von der Grundsteuer für die zwei Jahre nach der Fertigstellung (Artikel 1383 des Code général des impôts, französisches Steuergesetzbuch). Achtung: Die Gemeinde kann sie auf einen Teil der Bemessungsgrundlage beschränken, zwischen 40 % und 90 %. Ohne fristgerechte Meldung entfällt die Befreiung.

Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Katastermietwert der Immobilie, multipliziert mit den von der Gemeinde und dem Gemeindeverband beschlossenen Hebesätzen. Sie schwankt daher stark von Gemeinde zu Gemeinde. Das unbebaute Grundstück selbst unterliegt in jedem Fall der Grundsteuer auf unbebaute Grundstücke, ob das Tiny House mobil ist oder nicht.

Und die Wohnsteuer?

Seit dem 1. Januar 2023 ist die Wohnsteuer auf Hauptwohnsitze abgeschafft. Sie bleibt fällig für möblierte Zweitwohnsitze und für bestimmte leerstehende Wohnungen.

Für ein Tiny House bedeutet das:

• Hauptwohnsitz: keine Wohnsteuer, unabhängig vom Status.
• Zweitwohnsitz auf Rädern, durch Ziehen versetzbar: keine Wohnsteuer (Regel der Mittel zur Fortbewegung).
• Zweitwohnsitz ohne Mittel zur Fortbewegung: Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze, gegebenenfalls mit einem Zuschlag in Gemeinden, die einen solchen beschlossen haben.

Eigentümer bebauter Immobilien müssen außerdem den Nutzungsstatus ihrer Immobilien auf impots.gouv.fr im Dienst „Biens immobiliers“ (Immobilien) aktuell halten: 2026 vor dem 1. Juli, für den Stand zum 1. Januar.

Wann fällt die Erschließungsabgabe an?

Die Erschließungsabgabe (taxe d’aménagement) ist eine einmalige Steuer, die anfällt, wenn ein Bauwerk oder eine Anlage einer städtebaulichen Genehmigung bedarf (Bauvoranzeige oder Genehmigung). Sie betrifft daher vor allem:

• Ein Tiny House auf Fundament: Bemessungsgrundlage ist die steuerpflichtige Fläche, 2026 multipliziert mit 892 € pro m² außerhalb der Île-de-France und 1.011 € in der Île-de-France, mit einem Abschlag von 50 % auf die ersten 100 m² eines Hauptwohnsitzes.
• Einen angelegten Stellplatz für einen Wohnwagen oder ein mobiles Heim: pauschale Bemessungsgrundlage von 3.000 € pro Stellplatz.
• Einen Stellplatz für eine leichte Freizeitunterkunft (HLL): pauschale Bemessungsgrundlage von 10.000 € pro Stellplatz.

Diese Bemessungsgrundlage wird anschließend mit den örtlich beschlossenen Sätzen multipliziert: 1 bis 5 % für den Gemeindeanteil (in bestimmten Bereichen bis zu 20 %), höchstens 2,5 % für den Departementsanteil und bis zu 1 % für die Region in der Île-de-France. Bauwerke von 5 m² oder weniger sind befreit. Für Genehmigungen, die seit dem 21. Februar 2026 erteilt wurden, wird die Abgabe in zwei Raten gezahlt, 9 Monate und dann 18 Monate nach der Erteilung.

Berechnungsbeispiel außerhalb der Île-de-France für ein Tiny House von 20 m² auf Fundament als Hauptwohnsitz, mit einem Gemeindeanteil von 3 % und einem Departementsanteil von 2 %: 20 m² × 892 € × 50 % = 8.920 € Bemessungsgrundlage, also etwa 268 € Gemeindeanteil und 178 € Departementsanteil. Diese Zahl dient nur zur Veranschaulichung: Ihre tatsächlichen Sätze erfahren Sie beim Rathaus. Die Formalitäten erläutert unser Ratgeber Baugenehmigung oder Bauvoranzeige.

Gibt es noch eine Steuer auf mobile Wohnstätten?

Nein. Die jährliche Steuer auf mobile Landwohnstätten (Artikel 1013 des CGI), die Wohnwagen und mobile Heime als dauerhaften Wohnsitz betraf, wurde durch das Haushaltsgesetz 2019 zum 1. Oktober 2019 abgeschafft. Manche Websites erwähnen sie noch: Sie existiert nicht mehr.

Und wenn das Tiny House vermietet wird?

Einkünfte aus der Vermietung eines möblierten Tiny House unterliegen der Einkommensteuer in der Kategorie der gewerblichen Gewinne (BIC), und bei Kurzzeitvermietung kann die Erhebung einer Kurtaxe (taxe de séjour) anfallen. Die besonderen Regeln für die Vermietung, die sich 2025 geändert haben, erläutert unser Ratgeber zum Thema Tiny House vermieten.

Wie vermeiden Sie böse Überraschungen?

1. Entscheiden Sie von Anfang an, ob das Haus mobil bleibt oder dauerhaft aufgestellt wird: Die Wahl hat steuerliche Folgen, zusätzlich zu den städtebaulichen Regeln (siehe Tiny House und Vorschriften).
2. Bewahren Sie Nachweise der Mobilität auf: fahrtauglicher Anhänger, Deichsel, Fahrzeugschein.
3. Melden Sie jedes neue Bauwerk innerhalb von 90 Tagen, um die zweijährige Befreiung nicht zu verlieren.
4. Erfragen Sie die örtlichen Sätze der Erschließungsabgabe und der Grundsteuer beim Rathaus, bevor Sie das Grundstück kaufen.
5. Planen Sie diese Steuern in Ihr Budget ein, zusammen mit den anderen Kosten, die unser Ratgeber zum Preis eines Tiny House aufschlüsselt.

Das Wichtigste in Kürze

• Das entscheidende Kriterium ist die Mobilität: Ein Tiny House, das sich durch einfaches Ziehen versetzen lässt, entgeht der Grundsteuer und der Wohnsteuer.
• Ohne Mittel zur Fortbewegung aufgestellt, kann es wie ein Bauwerk besteuert werden.
• Die Wohnsteuer betrifft nur noch Zweitwohnsitze und bestimmte leerstehende Wohnungen.
• Die Erschließungsabgabe fällt an, wenn das Aufstellen genehmigungspflichtig ist: 892 €/m² außerhalb der Île-de-France im Jahr 2026 oder eine Pauschale pro Stellplatz.
• Die jährliche Steuer auf mobile Wohnstätten ist seit 2019 abgeschafft.

Hinweis: Dieser Ratgeber stellt die allgemeinen Regeln dar, geprüft zum angegebenen Datum. Er ersetzt keine individuelle Beratung: Örtliche Vorschriften (PLU, der kommunale Bebauungsplan, Schutzgebiete, Risikozonen) können strenger sein. Wenden Sie sich bei einem konkreten Vorhaben an die Bauabteilung Ihres Rathauses oder an die ADIL (Wohnungsinformationsstelle) Ihres Departements.