Tiny House und Vorschriften: was das Gesetz in Frankreich sagt

Der Begriff „Tiny House“ kommt in keinem französischen Gesetzestext vor. Um zu entscheiden, welche Regeln gelten, prüft die Verwaltung, wie das Haus konzipiert ist und wie es genutzt wird. Dieser Ratgeber stellt die vier möglichen Regelungen vor, was sie erlauben und was sie verbieten, mit den entsprechenden Artikeln des Code de l’urbanisme (französisches Städtebaugesetzbuch).

Hat das Tiny House einen Rechtsstatus?

Nein, keinen eigenen. Das Wohnungsbauministerium hat dies 2024 in der Antwort auf eine schriftliche Anfrage der Assemblée nationale bekräftigt: Für Tiny Houses gibt es „keine eigene gesetzliche oder verordnungsrechtliche Definition“. Welche Regelung gilt, hängt davon ab, ob sie über „dauerhafte Mittel zur Fortbewegung“ verfügen oder nicht.

Konkret kann ein und dasselbe Haus also unter eine andere Regelung fallen, je nachdem, ob es auf seinen Rädern bleibt, von seinem Anhänger genommen oder auf ein Fundament gesetzt wird. Diese Entscheidung, die von Anfang an getroffen wird, bestimmt die Formalitäten, die möglichen Standorte und sogar den Zugang zu bestimmten Beihilfen.

Welche vier Regelungen gibt es?

Je nach seinen Merkmalen fällt ein Tiny House unter eine dieser vier Regelungen:

• Wohnwagen (caravane) (Artikel R111-47 des Code de l’urbanisme): ein bewohnbares Fahrzeug für eine „vorübergehende oder saisonale Nutzung zu Freizeitzwecken“, das seine Mittel zur Fortbewegung „dauerhaft“ behält und dessen Betrieb auf öffentlichen Straßen der Code de la route (französische Straßenverkehrsordnung) nicht verbietet. Das ist bei einem Tiny House auf einem zugelassenen, fahrtauglichen Anhänger der Fall.
• Mobiles Freizeitheim (résidence mobile de loisirs) (Artikel R111-41): dieselbe Art von Fahrzeug, dessen Betrieb auf öffentlichen Straßen der Code de la route jedoch verbietet. Das ist die Regelung für Mobilheime (mobil-homes).
• Zerlegbare Wohnstätte (résidence démontable) als dauerhafter Wohnsitz (Artikel R111-51): eine Anlage „ohne Fundament“, die „mindestens acht Monate im Jahr als Hauptwohnsitz“ bewohnt wird und „jederzeit leicht und schnell zerlegbar“ ist.
• Bauwerk: ein fest mit dem Boden verbundenes Haus, für das die allgemeinen Regeln für jedes Bauwerk gelten: Bauvoranzeige (déclaration préalable) oder Baugenehmigung (permis de construire).

Die Ministerantwort von 2024 fasst die Logik zusammen: Ein Tiny House, das ein dauerhaftes Mittel zur Fortbewegung behält, wird einem Wohnwagen oder einem mobilen Freizeitheim gleichgestellt; hat es keines oder wurde es ihm genommen, kann es unter die Regelung für zerlegbare Wohnstätten fallen.

Tiny House auf Rädern: welche Regeln?

Solange es seine Räder behält und fahren kann, ist Ihr Tiny House rechtlich ein Wohnwagen. Daraus ergeben sich drei Regeln.

Weniger als drei Monate im Jahr: keine städtebauliche Formalität

Nach Artikel R*421-23 des Code de l’urbanisme ist eine Bauvoranzeige nur für das Aufstellen eines Wohnwagens für mehr als drei Monate im Jahr außerhalb eines Campingplatzes, eines Freizeitwohnparks oder eines Feriendorfs erforderlich. Alle Standzeiten, ob zusammenhängend oder nicht, werden für die Berechnung dieser drei Monate addiert.

Mehr als drei Monate im Jahr: Bauvoranzeige

Über drei Monate im Jahr auf demselben Grundstück hinaus müssen Sie beim Rathaus eine Bauvoranzeige einreichen. Das Rathaus prüft sie anhand des PLU (kommunaler Bebauungsplan) und kann sie daher ablehnen, wenn die Vorschriften der Zone es nicht zulassen. Die einzelnen Schritte erläutert unser Ratgeber Baugenehmigung oder Bauvoranzeige.

Zonen, in denen das Aufstellen verboten ist

Die Artikel R111-48 und R111-49 verbieten das Aufstellen von Wohnwagen insbesondere in Gebieten, in denen Camping verboten ist, in geschützten Waldflächen (espaces boisés classés) und in Schutzwäldern. Es gibt eine Ausnahme: Ein Wohnwagen darf bis zu seiner nächsten Nutzung auf dem Grundstück abgestellt werden, auf dem sich das Gebäude befindet, das der Wohnsitz seines Nutzers ist (Artikel R111-50).

Tiny House als Hauptwohnsitz: Was ändert der Status als zerlegbare Wohnstätte?

Die durch das ALUR-Gesetz geschaffene Regelung für zerlegbare Wohnstätten zielt auf dauerhaftes Wohnen ab. Um darunter zu fallen, müssen die Kriterien von Artikel R111-51 alle zugleich erfüllt sein:

• eine Anlage ohne Fundament;
• mit Innen- oder Außenausstattung, die gegenüber den öffentlichen Netzen autark sein kann;
• zum Wohnen bestimmt und mindestens acht Monate im Jahr als Hauptwohnsitz bewohnt;
• deren Anlage und Außenausstattung jederzeit leicht und schnell zerlegbar sind.

Genehmigungspflichtig sind die Grundstücke, auf denen diese Wohnstätten stehen sollen. Der Code de l’urbanisme sieht eine Bauvoranzeige vor, wenn die gesamte Geschossfläche 40 m² nicht übersteigt (Artikel R*421-23), und eine Erschließungsgenehmigung (permis d’aménager) ab zwei zerlegbaren Wohnstätten, die zusammen mehr als 40 m² haben (Artikel R*421-19). Sind die Ausstattungen nicht an die öffentlichen Netze angeschlossen, muss der Antrag eine Bescheinigung über die Hygiene- und Sicherheitsvorschriften enthalten, insbesondere zum Brandschutz, sowie darüber, wie Wasser, Abwasser und Strom sichergestellt werden (Artikel R441-6-1).

Diese Regelung hat einen konkreten Vorteil: Laut der Ministerantwort von 2024 kann ein Tiny House, das als zerlegbare Wohnstätte gilt, Anspruch auf persönliche Wohnbeihilfen (APL, aides personnelles au logement) eröffnen, sofern es die Kriterien für menschenwürdigen Wohnraum erfüllt und der Hauptwohnsitz des Antragstellers ist. Ein Tiny House, das seine Mittel zur Fortbewegung behält, begründet dagegen keinen Anspruch. Siehe unseren Ratgeber ganzjährig im Tiny House wohnen.

Tiny House auf Fundament: welche Genehmigungen?

Ein fest mit dem Boden verbundenes Tiny House ist ein Bauwerk wie jedes andere. Die allgemeinen Schwellenwerte, die der PLU oder ein Schutzgebiet verschärfen können, sind folgende:

• bis 5 m² Grundfläche und Geschossfläche: keine Formalität;
• von 5 bis 20 m²: Bauvoranzeige;
• über 20 m²: Baugenehmigung.

Ein genehmigtes Bauwerk unterliegt der Erschließungsabgabe (taxe d’aménagement). Und ein nicht genehmigtes Bauwerk kann nicht dauerhaft an das Strom-, Wasser-, Gas- oder Telefonnetz angeschlossen werden (Artikel L111-12 des Code de l’urbanisme).

Wo kann man ein Tiny House aufstellen?

Der Standort hängt von der gewählten Regelung ab. Ein Wohnwagen kann in den oben genannten Grenzen auf einem Privatgrundstück oder auf einem Campingplatz stehen. Ein mobiles Freizeitheim darf nur in Freizeitwohnparks, bestimmten Feriendörfern und bestimmten Campingplätzen aufgestellt werden (Artikel R111-42). In einer Landwirtschafts- oder Naturzone ist dauerhaftes zerlegbares Wohnen nur ausnahmsweise möglich, in vom PLU abgegrenzten Bereichen, den sogenannten STECAL (Sonderbereiche begrenzter Größe und Kapazität, Artikel L151-13).

Alle Fallkonstellationen erläutert unser Ratgeber wo man ein Tiny House aufstellen kann.

Womit sollten Sie vor dem Kauf beginnen?

1. Legen Sie die Nutzung fest: Freizeit für einige Wochen im Jahr, Zweitwohnsitz, Hauptwohnsitz oder berufliche Tätigkeit.
2. Sehen Sie den PLU der betreffenden Gemeinde ein (im Rathaus oder auf dem Géoportail de l’urbanisme) und beantragen Sie einen Bauvorbescheid (certificat d’urbanisme): Er ist kostenlos und gibt die für das Grundstück geltenden Regeln an.
3. Sprechen Sie mit der Bauabteilung des Rathauses, bevor Sie kaufen, und stellen Sie Ihr konkretes Vorhaben vor (Abmessungen, Nutzungsdauer, Anschlüsse).
4. Wählen Sie die Regelung (Wohnwagen, zerlegbare Wohnstätte oder Bauwerk) entsprechend und reichen Sie dann den passenden Antrag ein.

Ein klar dargestelltes Vorhaben mit den Plänen des Hauses erleichtert das Gespräch mit dem Rathaus erheblich. Wir stellen die Pläne und das technische Datenblatt jedes Modells zur Verfügung: siehe unsere Modelle.

Das Wichtigste in Kürze

• Kein Gesetzestext definiert das Tiny House: Welche Regelung gilt, hängt von seiner Mobilität und seiner Nutzung ab.
• Auf Rädern: Wohnwagen. Über drei Monate im Jahr auf demselben Grundstück hinaus: Bauvoranzeige.
• Als Hauptwohnsitz ohne Fundament: Regelung für zerlegbare Wohnstätten, möglicher Anspruch auf APL.
• Auf Fundament: Bauwerk, Bauvoranzeige bis 20 m², darüber Baugenehmigung.
• Der PLU der Gemeinde hat immer das letzte Wort: Informieren Sie sich vor dem Kauf.

Hinweis: Dieser Ratgeber stellt die allgemeinen Regeln dar, geprüft zum angegebenen Datum. Er ersetzt keine individuelle Beratung: Örtliche Vorschriften (PLU, Schutzgebiete, Risikozonen) können strenger sein. Wenden Sie sich bei einem konkreten Vorhaben an die Bauabteilung Ihres Rathauses oder an die ADIL (Wohnungsinformationsstelle) Ihres Departements.