Tiny House: Baugenehmigung oder Bauvoranzeige?

Bevor Sie ein Tiny House aufstellen, stellt sich immer dieselbe Frage: Braucht man eine Baugenehmigung? Die Antwort hängt weniger vom Haus selbst ab als davon, wie es aufgestellt und genutzt wird. Dieser Ratgeber fasst Fall für Fall zusammen, welches Verfahren nötig ist, wie lange die Bearbeitung dauert und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten.

Wenn Sie noch nicht wissen, welche Regelung für Ihr Vorhaben gilt, beginnen Sie mit unserem Ratgeber Tiny House und Vorschriften.

Welches Verfahren für welches Vorhaben?

• Tiny House auf Rädern, weniger als drei Monate pro Jahr auf demselben Grundstück: keine baurechtliche Formalität.
• Tiny House auf Rädern, mehr als drei Monate pro Jahr außerhalb eines Campingplatzes: Bauvoranzeige, auf Französisch déclaration préalable (Artikel R*421-23 des Code de l’urbanisme, des französischen Baugesetzbuchs).
• Eine oder mehrere zerlegbare Wohnstätten als dauerhafter Wohnsitz, insgesamt höchstens 40 m² Geschossfläche: Bauvoranzeige für die Erschließung des Grundstücks (Artikel R*421-23).
• Mindestens zwei zerlegbare Wohnstätten mit zusammen mehr als 40 m²: Erschließungsgenehmigung, auf Französisch permis d’aménager (Artikel R*421-19).
• Fest mit dem Boden verbundenes Tiny House von 5 bis 20 m²: Bauvoranzeige.
• Fest mit dem Boden verbundenes Tiny House über 20 m²: Baugenehmigung (permis de construire).

Diese Schwellen sind die allgemeinen Regeln. Der kommunale Bebauungsplan (plan local d’urbanisme, PLU) kann bestimmte Anlagen in einer Zone verbieten, und in geschützten Bereichen (Umgebung historischer Denkmäler, geschützte Stätten) gelten strengere Regeln.

Wie werden die drei Monate bei einem Tiny House auf Rädern berechnet?

Der Code de l’urbanisme bezieht sich auf das Aufstellen eines Wohnwagens „für eine Dauer von mehr als drei Monaten pro Jahr“. Für diese Berechnung werden alle Standzeiten berücksichtigt, ob zusammenhängend oder nicht. Das Haus für ein paar Tage wegzubringen und dann zurückzuholen, setzt den Zähler also nicht zurück.

Diese Regel gilt nicht für Campingplätze, Freizeitwohnparks (parcs résidentiels de loisirs) und als Leichtunterkunft klassifizierte Feriendörfer, für die ein eigener Rahmen gilt. Sie gilt dagegen für einen Campingstellplatz, der als Volleigentum verkauft oder für mehr als zwei Jahre vermietet wird.

Wie läuft eine Bauvoranzeige ab?

1. Bereiten Sie die Unterlagen vor: das passende Cerfa-Formular (auf Service-Public.fr erhältlich), einen Lageplan, einen Grundstücksplan und die Unterlagen, die das Vorhaben beschreiben (Abmessungen, äußeres Erscheinungsbild).
2. Reichen Sie sie im Rathaus oder online ein.
3. Warten Sie die Prüfung ab: Die Frist beträgt im Regelfall einen Monat. In einem geschützten Bereich teilt Ihnen das Rathaus innerhalb des ersten Monats eine Frist von zwei Monaten mit.
4. Hängen Sie die Genehmigung vor Beginn der Arbeiten auf dem Grundstück aus, gut sichtbar von der öffentlichen Straße.

Eine Bauvoranzeige ist drei Jahre gültig.

Und die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung betrifft fest mit dem Boden verbundene Tiny Houses, die mehr als 20 m² Grundfläche oder Geschossfläche schaffen. Für ein Einfamilienhaus beträgt die Bearbeitungsfrist zwei Monate (drei Monate in einem geschützten Bereich). Ein Architekt ist erst ab 150 m² Geschossfläche vorgeschrieben, was ein Tiny House nicht betrifft. Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig; sie verfällt, wenn die Arbeiten länger als ein Jahr unterbrochen werden.

Und die Erschließungsgenehmigung?

Die Erschließungsgenehmigung betrifft die Erschließung eines Grundstücks, das mindestens zwei zerlegbare Wohnstätten aufnehmen soll, die zusammen mehr als 40 m² Geschossfläche schaffen und der dauerhafte Wohnsitz ihrer Nutzer sind. Das ist zum Beispiel bei einem kleinen Weiler aus Tiny Houses der Fall. Unterhalb dieser Schwelle genügt eine Bauvoranzeige.

Sind die Wohnstätten nicht an die öffentlichen Netze angeschlossen, muss der Antrag eine Bescheinigung über die Einhaltung der Hygiene- und Sicherheitsvorschriften enthalten, insbesondere zum Brandschutz, sowie darüber, wie der Bedarf an Wasser, Abwasserentsorgung und Strom gedeckt wird (Artikel R441-6-1).

Wie erfahren Sie vor dem Antrag, was die Gemeinde erlaubt?

Beantragen Sie eine städtebauliche Auskunft (certificat d’urbanisme). Sie ist kostenlos und 18 Monate gültig. Die einfache Auskunft (certificat d’information, Antwort innerhalb eines Monats) nennt die für das Grundstück geltenden baurechtlichen Regeln. Die ausführliche Auskunft (certificat opérationnel, Antwort innerhalb von zwei Monaten) gibt zusätzlich an, ob Ihr konkretes Vorhaben umsetzbar ist. Achtung: Eine städtebauliche Auskunft ist keine Genehmigung.

Ergänzen Sie sie durch einen Termin beim Bauamt der Gemeinde, bei dem Sie die Pläne des Hauses und seine Nutzungsart vorstellen. Die Wahl des Grundstücks behandelt ein eigener Ratgeber: Wo man ein Tiny House aufstellen kann.

Welche Abgaben fallen nach der Genehmigung an?

Für ein genehmigtes Bauwerk oder eine genehmigte Anlage kann die Erschließungsabgabe (taxe d’aménagement) anfallen. 2026 beträgt ihre Bemessungsgrundlage 892 € pro m² steuerpflichtiger Fläche außerhalb der Île-de-France und 1.011 € in der Île-de-France, mit einem Abschlag von 50 % auf die ersten 100 m² eines Hauptwohnsitzes. Für Stellplätze von Wohnwagen und mobilen Freizeitheimen gilt eine Pauschale: 3.000 € pro Stellplatz.

Diese Grundlage wird dann mit den örtlich beschlossenen Sätzen multipliziert: 1 bis 5 % für den Gemeindeanteil (in bestimmten Bereichen bis zu 20 %) und höchstens 2,5 % für den Anteil des Départements. Der tatsächliche Betrag hängt also von Ihrer Gemeinde ab. Die Gesamtkosten eines Projekts erläutert unser Ratgeber zum Preis eines Tiny House.

Was droht ohne Genehmigung?

Ein Bauwerk, das hätte genehmigt werden müssen, aber nicht genehmigt wurde, darf nicht dauerhaft an das Strom-, Wasser-, Gas- oder Telefonnetz angeschlossen werden (Artikel L111-12 des Code de l’urbanisme). Außerdem drohen die im Code de l’urbanisme vorgesehenen Sanktionen, und es muss unter Umständen entfernt werden. Die Formalitäten vorab zu erledigen, bleibt bei Weitem die einfachste Lösung.

Das Wichtigste in Kürze

• Auf Rädern: bis zu drei Monate pro Jahr keine Formalitäten, darüber hinaus Bauvoranzeige.
• Zerlegbarer dauerhafter Wohnsitz: Bauvoranzeige bis insgesamt 40 m², darüber Erschließungsgenehmigung ab zwei Wohnstätten.
• Auf Fundamenten: Bauvoranzeige von 5 bis 20 m², darüber Baugenehmigung.
• Bearbeitungsfristen: ein Monat für eine Bauvoranzeige, zwei Monate für die Baugenehmigung eines Einfamilienhauses.
• Die kostenlose städtebauliche Auskunft zeigt Ihnen die Regeln für das Grundstück, bevor Sie kaufen.

Hinweis: Dieser Ratgeber stellt die allgemeinen Regeln dar, geprüft zum angegebenen Datum. Er ersetzt keine individuelle Beratung: Örtliche Vorschriften (PLU, geschützte Bereiche, Risikozonen) können strenger sein. Wenden Sie sich bei einem konkreten Vorhaben an das Bauamt Ihrer Gemeinde oder an die ADIL (Wohnungsinformationsstelle) Ihres Départements.