Ein Tiny House vermieten: Ferienvermietung, Regeln und Steuern

Ungewöhnliche Ferienunterkunft, Gästehaus am Ende des Gartens, ganzjährig vermietete Wohnung: Immer mehr Eigentümer möchten mit einem Tiny House ein Einkommen erzielen. Das Vorhaben ist durchaus machbar, wirft aber drei Fragen auf, die Sie vor dem Kauf klären sollten: wo das Haus Mieter aufnehmen darf, mit welchem Status und wie die Einnahmen besteuert werden. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, gestützt auf die Gesetzestexte.

Ist ein Tiny House eine möblierte Ferienunterkunft?

Nein. Die Direction générale des Entreprises (DGE, französische Generaldirektion für Unternehmen), die die Einstufung touristischer Unterkünfte regelt, ist eindeutig: Möblierte Ferienunterkünfte (meublés de tourisme) sind möblierte Villen, Wohnungen oder Studios auf Fundamenten, die weder zerlegbar noch transportierbar noch ziehbar sind. Sogenannte ungewöhnliche Unterkünfte (Tiny Houses, Zirkuswagen, Hütten, Bubble-Zelte) können nicht als möblierte Ferienunterkunft eingestuft werden.

Diese Haltung hat zwei konkrete Folgen:

• Keine Sterne-Einstufung als „möblierte Ferienunterkunft“ und damit kein Zugang zur Steuerregelung für eingestufte Ferienunterkünfte, der günstigsten.
• Ein rechtlicher Rahmen, der von Fall zu Fall zu klären ist: Je nachdem, ob es seine Räder behält, fest auf dem Boden steht oder auf einem Campingplatz aufgestellt ist, unterliegt das Tiny House den Regeln für Wohnwagen, für leichte Freizeitunterkünfte (habitations légères de loisirs, HLL) oder für Bauwerke.

Betreiber können sich dagegen privaten Qualitätsnetzwerken anschließen (Gîtes de France, Accueil Paysan, Rando Accueil …), je nach deren Aufnahmebedingungen.

Wo darf ein Tiny House zur Vermietung aufgestellt werden?

Das ist die entscheidende Frage. Mehrere Rahmen bestehen nebeneinander:

• Auf einem Campingplatz, in einem Freizeitwohnpark oder in einem Feriendorf: Das sind die für leichte Freizeitunterkünfte vorgesehenen Orte (Artikel R111-38 des Code de l’urbanisme, des französischen Städtebaugesetzbuchs). Eine HLL mit höchstens 35 m² Geschossfläche ist dort von jeder Formalität befreit. Das ist rechtlich die sicherste Lösung, oft in Absprache mit dem Betreiber.
• Auf Ihrem eigenen Grundstück, Tiny House fest aufgestellt (HLL): Außerhalb dieser Orte unterliegt eine HLL dem allgemeinen Baurecht (Artikel R111-40): je nach Fläche eine Bauvoranzeige (déclaration préalable) oder eine Baugenehmigung (permis de construire). Der PLU (kommunaler Bebauungsplan) muss zudem touristische Unterkünfte in der Zone zulassen: Das ist die Nutzungsunterart „sonstige touristische Unterkünfte“ (autres hébergements touristiques, Artikel R151-28 des Code de l’urbanisme).
• Auf Ihrem Grundstück, Tiny House auf Rädern: Es unterliegt den Regeln für Wohnwagen. Steht es mehr als drei Monate pro Jahr, ist eine Bauvoranzeige erforderlich, und der PLU kann Wohnwagen in der Zone verbieten.

Vorsicht vor einem verbreiteten Irrtum: Ein „angemeldeter Campingplatz“ (terrain de camping déclaré: höchstens sechs Unterkünfte oder zwanzig Personen, durch einfache Bauvoranzeige angelegt) nimmt weder mobile Freizeitheime (RML) noch HLL auf, sondern nur Zelte, Wohnwagen und Wohnmobile von Campern. Oberhalb dieser Schwellen erfordert die Anlage eines Campingplatzes eine Erschließungsgenehmigung (permis d’aménager).

Stellen Sie Ihr konkretes Vorhaben vor jedem Kauf der Bauabteilung des Rathauses vor und beantragen Sie eine verbindliche Bauauskunft (certificat d’urbanisme opérationnel). Die Regeln für die Aufstellung erläutert unser Ratgeber wo man ein Tiny House aufstellen darf.

Welche Formalitäten gelten für die Kurzzeitvermietung?

Das Gesetz vom 19. November 2024, die sogenannte Loi Le Meur, hat die Regulierung möblierter Ferienunterkünfte verschärft: Anmeldung über einen nationalen Online-Dienst mit Registrierungsnummer (spätestens ab dem 20. Mai 2026 Pflicht), Anforderungen an die Energieeffizienz (mindestens Klasse E, ab 2034 dann D) und Bußgelder von bis zu 10.000 € bei fehlender Registrierung und 20.000 € bei falschen Angaben.

Diese Pflichten betreffen möblierte Ferienunterkünfte. Da ein Tiny House laut DGE keine solche Unterkunft ist, gelten sie nicht automatisch dafür; die Gemeinden wenden jedoch eigene Regeln auf touristische Unterkünfte an, und Buchungsplattformen können eine Nummer verlangen. Erkundigen Sie sich im Rathaus, bevor Sie das erste Inserat online stellen, und bewahren Sie die Antwort schriftlich auf.

In Gemeinden, die sie eingeführt haben, ist die Kurtaxe (taxe de séjour) von den Feriengästen für jede Übernachtung zu zahlen: Der Gastgeber oder, wenn sie die Zahlung abwickelt, die Plattform zieht sie ein und führt sie an die Gemeinde ab.

Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Die Vermietung einer möblierten Unterkunft unterliegt der Einkommensteuer, in der Kategorie der gewerblichen Gewinne (bénéfices industriels et commerciaux, BIC). Es gibt zwei Regelungen: die Mikro-Regelung mit einem pauschalen Abschlag und die Regelbesteuerung (régime réel), bei der die tatsächlichen Kosten und die Abschreibung abgezogen werden.

Das Haushaltsgesetz 2025 hat die Mikro-Regelung für Ferienvermietungen verschärft. Für die Einkünfte 2025 gilt:

• Nicht eingestufte möblierte Ferienunterkünfte: Mikro-Regelung bis 15.000 € Einnahmen, mit einem Abschlag von 30 % (zuvor 77.700 € und 50 %).
• Eingestufte möblierte Ferienunterkünfte und Gästezimmer (chambres d’hôtes): bis 77.700 € Einnahmen, Abschlag von 50 %.
• Sozialbeiträge: fällig oberhalb von 23.000 € Jahreseinnahmen; darunter unterliegen die Einkünfte den Sozialabgaben (prélèvements sociaux).

Da ein Tiny House nicht eingestuft werden kann, steht ihm die Regelung für eingestufte Ferienunterkünfte praktisch nicht offen. Die Wahl zwischen Mikro- und Regelbesteuerung sowie die genaue Einordnung der Tätigkeit sollten Sie mit einem Steuerberater klären: Die Regelbesteuerung ist bei einer neuen Investition oft günstiger, dank der Abschreibung von Haus und Ausstattung. Die lokalen Steuern behandelt unser Ratgeber zur Grundsteuer (taxe foncière) für ein Tiny House.

Und eine ganzjährige Vermietung?

Ein Tiny House als Hauptwohnsitz eines Mieters mit Mietvertrag zu vermieten, ist eine andere Tätigkeit. Die Unterkunft muss dann angemessen sein (logement décent): ein Hauptraum von mindestens 9 m² mit 2,20 m Raumhöhe (oder 20 m³), Trinkwasser, Kochecke, Sanitäranlagen im Inneren, Heizung, Strom, Abwasserableitung und ein Mindestmaß an Energieeffizienz. Den rechtlichen Rahmen für dauerhaftes Wohnen erläutert unser Ratgeber ganzjährig im Tiny House wohnen.

Welche Versicherung für ein vermietetes Tiny House?

Eine klassische Wohnversicherung für selbstnutzende Eigentümer deckt die Vermietung nicht unbedingt ab. Melden Sie die Tätigkeit Ihrem Versicherer: Je nach Fall brauchen Sie eine Erweiterung des Versicherungsschutzes, einen Vertrag für nicht selbstnutzende Eigentümer oder eine Haftpflichtversicherung, die auf die Aufnahme von Publikum ausgelegt ist. Bei der Ferienvermietung ist der Mieter nicht verpflichtet, sich zu versichern. Alles Weitere erläutert unser Ratgeber zur Versicherung eines Tiny House.

Wie lässt sich die Rentabilität eines vermieteten Tiny House abschätzen?

Seien Sie vorsichtig bei Renditeangaben ohne Einzelheiten. Stellen Sie Ihre eigene Rechnung auf, mit vorsichtigen Annahmen:

1. Die Einnahmen: durchschnittlicher Preis pro Nacht, multipliziert mit einer realistischen Zahl vermieteter Nächte pro Jahr, unter Berücksichtigung der Saisonalität Ihrer Region.
2. Die Betriebskosten: Plattformprovisionen, Reinigung und Wäsche, Energie und Wasser, Verbrauchsmaterial, Instandhaltung, Versicherung, lokale Steuern, Buchhaltung.
3. Die Investition: das Haus und seine Optionen, das Grundstück oder seine Pacht, die Vorbereitung des Stellplatzes, die Anschlüsse, die Möblierung, die Genehmigungskosten.
4. Die Steuer: je nach gewählter Regelung (Mikro- oder Regelbesteuerung) und Ihren übrigen Einkünften.

Das jährliche Nettoergebnis im Verhältnis zur Gesamtinvestition ergibt Ihre tatsächliche Rendite. Zu den Kosten des Hauses selbst finden Sie Angaben in unseren Preisen und in unserem Ratgeber zur Finanzierung eines Tiny House.

Welches Tiny House eignet sich für die Vermietung?

Eine vermietete Unterkunft muss robust, pflegeleicht und zu jeder Jahreszeit komfortabel sein. Achten Sie auf gute Dämmung, eine wirksame Lüftung, ein funktionales Duschbad und langlebige Materialien. Für Gruppen eignet sich ein Haus mit mehreren Schlafplätzen wie das Tiny House mit Schlafsaal oder das Sharewood; für ein Paar ein kompakteres Modell wie das Lovewood.

Das Wichtigste in Kürze

• Laut DGE kann ein Tiny House nicht als möblierte Ferienunterkunft eingestuft werden.
• Das Grundstück entscheidet über alles: Campingplatz oder Freizeitwohnpark oder aber eine baurechtliche Genehmigung und ein passender PLU auf einem privaten Grundstück.
• Ein angemeldeter Campingplatz nimmt weder mobile Freizeitheime noch HLL auf.
• Die Einkünfte gelten als BIC; 2025 ist die Mikro-BIC-Regelung für nicht eingestufte möblierte Ferienunterkünfte auf 15.000 € mit 30 % Abschlag begrenzt.
• Melden Sie die Vermietung Ihrem Versicherer und erkundigen Sie sich vor der ersten Buchung im Rathaus.

Hinweis: Dieser Ratgeber stellt die allgemeinen Regeln dar, geprüft zum angegebenen Datum. Er ersetzt keine individuelle Beratung: Lokale Regeln (PLU, Schutzgebiete, Risikozonen) können strenger sein. Wenden Sie sich bei einem konkreten Vorhaben an die Bauabteilung Ihres Rathauses oder an die ADIL (Wohnungsinformationsstelle) Ihres Départements.