Ein gebrauchtes Tiny House kaufen: Prüfpunkte und Fallen

Der Gebrauchtmarkt ist aus gutem Grund attraktiv: Der Wertverlust ist real, und ein gut gepflegtes Haus kann so lange halten wie ein Holzrahmenhaus. Er zieht aber auch aufgegebene Projekte, unfertige Selbstbauten und Häuser an, in die Wasser eingedrungen ist. So erkennen Sie den Unterschied.

Was kauft man eigentlich?

Zwei Dinge in einem, und das ist der Schlüssel zu allem Weiteren. Auf der einen Seite einen Anhänger, also ein Fahrzeug, mit seiner Zulassungsbescheinigung (carte grise), seiner zulässigen Gesamtmasse und seinem technischen Zustand. Auf der anderen Seite ein Haus, mit seinem Tragwerk, seiner Dämmung, seinen Leitungen und seiner Ausstattung.

Ein seriöser Verkäufer dokumentiert beides. Fehlen die Papiere des Anhängers, hat der Rest der Besichtigung wenig Sinn: Ohne Zulassung darf das Haus nicht legal auf die Straße, es kann also weder geliefert noch an einen entfernten Käufer weiterverkauft werden.

Wie prüft man den Anhänger?

1. Die Zulassungsbescheinigung: Sie muss vorhanden sein und zum Objekt passen. Ein Anhänger mit einer zulässigen Gesamtmasse über 500 kg muss zugelassen sein.
2. Die zulässige Gesamtmasse im Vergleich zum tatsächlichen Gewicht des fertigen Hauses: Ein überladener Anhänger ist gefährlich und darf nicht fahren.
3. Achsen, Federung und Bremsen: Spiel, Korrosion, Zustand der Reifen, Herstellungsdatum der Reifen.
4. Das Fahrgestell: Korrosion unter dem Haus, vor allem an den Befestigungspunkten, wo sich Wasser sammelt.
5. Beleuchtung und Signalanlage, vor jeder geplanten Fahrt zu testen.

Die Regeln zu Gewicht, Breite und Führerschein erläutert unser Ratgeber zu Transport, Führerschein und Anhänger.

Welche Anzeichen sollten Sie vom Kauf abhalten?

Der Feind Nummer eins eines Holzhauses ist Wasser, und es hinterlässt erkennbare Spuren:

• sichtbare Wasserränder an der Decke, um Dachfenster und an Rohrdurchführungen;
• einzelne schwarze Flecken in den unteren Ecken und hinter Möbeln;
• ein nachgebender Boden oder ein hohl klingender, Zeichen für durchnässte Dämmung unter dem Haus;
• ein muffiger Geruch, der nach dem Lüften nicht verschwindet;
• eine ungleichmäßig vergraute Fassadenverkleidung, gerissen oder an den Enden gelöst;
• eine fehlende, abgeschaltete oder verschmutzte Lüftungsanlage (VMC): Sie ist oft die Ursache für alles andere.

Besichtigen Sie möglichst nach einer Regenperiode und nehmen Sie ein Hygrometer mit. Die Zusammenhänge erklärt unser Ratgeber zu Feuchtigkeit und Lüftung.

Wie beurteilt man eine Dämmung, die man nicht sieht?

Sie ist der teuerste Posten bei einer Nachbesserung und der am leichtesten zu verbergende. Da man die Wände nicht öffnen kann, gibt es drei Methoden:

1. Die Originalunterlagen verlangen: Angebote, Pläne, technische Datenblätter, Baustellenfotos. Ein seriöser Hersteller stellt sie bereit, ein sorgfältiger Selbstbauer ebenso.
2. Die Wände berühren, an einem kalten Tag: Eine Wand, die deutlich kälter ist als die anderen, deutet auf einen Dämmmangel oder eine Wärmebrücke hin.
3. Fensterlaibungen und den Übergang zwischen Boden und Wand ansehen, die beiden Stellen, an denen am häufigsten gespart wird.

Für ein Tiny House auf Rädern gilt in Frankreich keine Wärmeschutzvorschrift: Es gibt also keine garantierte Mindestleistung. Siehe unseren Ratgeber zur Dämmung.

Welche Gewährleistung je nach Verkäufer?

Das ist der wichtigste Unterschied, und der am häufigsten übersehene:

• Bei einem gewerblichen Verkäufer: Es gilt die gesetzliche Konformitätsgewährleistung (garantie légale de conformité), zwei Jahre ab Übergabe, mit der Vermutung, dass der Mangel schon beim Kauf bestand. Die Gewährleistung für versteckte Mängel kommt hinzu.
• Zwischen Privatpersonen: Die gesetzliche Konformitätsgewährleistung gilt nicht. Es greift nur die Gewährleistung für versteckte Mängel (garantie des vices cachés) nach Artikel 1641 des französischen Zivilgesetzbuchs, geltend zu machen innerhalb von zwei Jahren nach Entdeckung des Mangels und höchstens zwanzig Jahre nach dem Kauf. Die Beweislast trägt der Käufer.

Dieser Unterschied erklärt oft den Preisabstand zwischen einem gebrauchten Haus von privat und einem, das ein Hersteller zurückgenommen hat.

Welche Papiere sollten Sie verlangen?

• die Zulassungsbescheinigung des Anhängers und die Abtretungsbescheinigung (Cerfa 15776), wobei die Veräußerungsanzeige online erfolgt;
• die Originalrechnungen für das Haus und die Ausstattung, von denen noch laufende Herstellergarantien abhängen;
• die Bedienungsanleitungen der Geräte: Lüftung, Heizung, Warmwasserbereiter, Solarmodule;
• die Konformitätsbescheinigungen der Elektroinstallation und gegebenenfalls der Holzfeuerstätte und ihrer Abgasanlage;
• das Wartungsheft, falls vorhanden: Behandlungen der Fassadenverkleidung, Schornsteinreinigungen, Filterwechsel.

Wie ordnet man den Preis ein?

Es gibt keine offizielle Preisliste. Drei praktische Anhaltspunkte: der Preis eines vergleichbaren Neuhauses, das Alter und der tatsächliche Zustand und vor allem der Lieferumfang — ein Haus, das mit zugelassenem Anhänger und Ausstattung verkauft wird, ist nicht mit einem Rohbau zum Fertigstellen vergleichbar.

Zwei Korrekturen sollten Sie am angegebenen Preis immer vornehmen: die Transportkosten bis zu Ihrem Grundstück und die Kosten der Nachbesserungen, die bei der Besichtigung festgestellt wurden. Unsere veröffentlichten Neupreise dienen als Vergleichspunkt: siehe die Preisseite und den Ratgeber dazu, was im Preis enthalten ist.

Zum Wert im Lauf der Zeit ist die Realität einfach: Ein Tiny House verliert an Wert wie ein Ausrüstungsgut, langsamer, wenn es gut geplant und gepflegt ist. Darum geht es im Ratgeber zu Lebensdauer, Pflege und Wiederverkauf.

Die Grundstücksfalle

Ein gebrauchtes Tiny House wird manchmal „aufgestellt“ verkauft, mit dem stillschweigenden Versprechen, dass es bleiben kann, wo es steht. Dieses Versprechen ist wertlos: Die baurechtliche Genehmigung hängt am Grundstück, nicht am Haus, und sie geht bei einem Verkauf nicht mit über.

Prüfen Sie vor dem Kauf also Ihr Grundstück, nicht das des Verkäufers. Siehe unsere Ratgeber Wo darf man ein Tiny House aufstellen? und nicht bebaubares Grundstück.

Das Wichtigste in Kürze

• Man kauft einen Anhänger und ein Haus: Beides wird geprüft, Papiere inklusive.
• Feuchtigkeit ist das K.-o.-Kriterium; man erkennt sie an Wasserrändern, am Geruch und am Boden.
• Die Dämmung sieht man nicht: Verlangen Sie die Originalunterlagen.
• Zwischen Privatpersonen gilt nur die Gewährleistung für versteckte Mängel.
• Die Genehmigung für den Standort geht nicht mit dem Haus über.